建设工程合同中施工方让利承诺的效力

　　01.招标人与中标人签订建设工程施工合同后，中标人提出的让利承诺实质上是对工程价款的变更，应当认定该承诺无效

　　最高人民法院民一庭意见：依据《招标投标法》第46条、最高人民法院《建设工程施工合同解释》第21条之规定，招标人与中标人按照招标文件和中标人投标文件订立《建设工程施工合同》后，中标人出具让利承诺书，承诺对承建工程予以大幅让利，实质上是对工程价款的实质性变更，应当认定该承诺无效。

　　附：案情简介

　　2006年3月1日，甲公司通过公开招投标中标奥林花园一期工程，随即依据招投标文件与乙公司订立《建设工程施工合同》，约定：乙公司将奥林花园一期工程交给甲公司施工，合同价款4500万元，合同价款可调整，调整方法为施工图纸加变更、签证，根据定额工程量按实计算，材料价格按约定方式计算。同时，双方还签订一份《房屋建设工程质量保修书》，约定：质保金为工程总价的3%，保修期满后15日内无息返还；属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7日内派人保修；承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。2006年4月1日，甲公司向乙公司出具一份《承诺书》，承诺对奥林花园工程予以让利，具体内容为：奥林花园一期5号楼、6号楼按工程决算总额让利20%；4号楼、7号楼、8号楼及地下车库附属工程让利20%。

　　2007年8月15日，奥林花园一期工程经竣工验收合格，但双方因工程款纠纷诉至法院。

　　——最高人民法院民事审判第一庭：《建设工程施工合同纠纷案件中让利承诺书效力的认定》，载《民事审判指导与参考》2009年第2集（总第38集）。

　　02.建设工程施工合同中包含“最后双方认可的工程总价”内容的让利条款，不是附生效条件的条款

　　沈阳三色空调净化工程有限公司与沈阳五爱天地实业有限公司建设工程施工合同纠纷申诉案（最高人民法院[2009]民提字第64号民事判决书)

　　最高人民法院认为，当事人双方签订的《建设工程施工合同》中，约定按照“最后双方认可的工程总价”2%由施工方予以让利。该约定表明：双方让利2%的意思表示是一致而明确的，关于该条款生效，双方未附加任何条件。“双方认可的工程总价”是确定具体让利数额的计算基数，不能以双方对计算基数存在争议为由就否定让利关系的存在。