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核心内容:购房者如何审查五证?下文,房地产法律咨询网为大家详细介绍,希望对大家有所帮助。
【购房者如何审查五证】
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
开发商的“五证”是最重要的证明材料,分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。不过重中之重是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。对于初次购房者来说,将上述材料作为合同附件,要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。
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(一)关于出卖人惩罚性赔偿的规定。
买受人需要特殊情形之下的出卖人的违约责任和缔约过失责任问题。出卖人可能因为违约行为、欺诈行为或者缔约过失行为,需要承担“惩罚性赔偿”——“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
(二)关于优先购买权的规定。
如果出卖人已将该商品房出租,买受人并非该商品房承租人,承租人是否放弃优先购买权关系到购房者能否实现买卖合同,否则,有被人民法院宣告该房屋买卖无效的可能。
(三)商品房面积纠纷。
在商品房买卖合同纠纷中,面积误差纠纷所占比重最大。房屋面积“缩水”“增肥”、多算公摊减少套内面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为,严重侵害着购房者的利益。
(四)开发商逾期交房和买受人迟延付款的违约责任条款以及其他违约责任的条款违约责任的后果是一种财产责任,承担违约责任的形式有支付违约金、支付赔偿金、解除合同、定金制裁等。
购房者需要注意违约责任情形,免责事由、时效问题以及慎重行使自己的“解除权”。
(五)共有权益的约定条款。
《物权法》有关于对建筑物区分所有权的约定。商品房所在楼栋的屋面、外墙使用权归全体产权人共有,有的合同约定归开发商所有。因屋面、外墙面属于业主共有,故购房者可对此提出异议。
(六)争议解决条款。
在多元化争议解决机制中,发生商品房买卖纠纷之后,一般可以有协商和解、调解、仲裁、诉讼等解决办法。商品房买卖纠纷属于民事纠纷,因商品房买卖合同纠纷提起的诉讼,由不动产所在地即商品房所在地人民法院管辖。
(七)其他条款及补充协议。
在《商品房买卖合同》中,有许多条款都是空白的,需要买卖双方进行协商后填写,买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。作为购房者,多问自己几次真的看懂了补充协议的内容吗,若没看懂可别草率签字。
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