核心内容：２０１６年５月１日将全面实行营改增试点，此次营改增首次涉及二手房交易，即自然人缴纳增值税情形，鉴于营业税改征增值税即将全面铺开。其中房产交易的个人缴税部分，如何从缴纳营业税改为缴纳增值税，税负会不会增加，成为各方关注焦点，下文详细介绍。

　　营改增之前　所缴营业税

　　目前个人买卖二手房，需缴纳总房价５．５６％的营业税。去年的“３·３０新政”对免征条件有所放松，从“满５年以上（含５年）”，调整为“满２年以上（含２年）”。今年２月又进一步“松绑”为除北上广深外，所有住房只要满２年（含２年）对外销售的，均免征营业税。北上广深仍执行非普通住房满２年（含２年），按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；普通住房满２年（含２年）免征营业税。

　　营改增之后　所缴增值税

　　营改增后，只对增值部分征税，预计税率是按房地产业通用的１１％来征收。例如，个人出售购买两年内的住宅，按５％的营业税税率，售价为１００万元的话，需缴税５万元。“营改增”落地后，按１１％的税率，若售价１００万元的住宅买入价４０万元，则需缴增值税约６万元，超过营业税；如果买入价为９０万元，增值税只需缴１万元，远低于营业税。不过，营改增具体政策尚未出台，因此具体的营改增涉及二手房消息，有待具体政策出台方可知晓。

　　税负总体不变

　　要保障所有行业税负只减不增，这是今年政府工作报告对“营改增”后税负的基本定调。两会期间，在“营改增”时间表公布后，包括财政部、税务总局等财税部门人士纷纷表示，“十三五”财税改革将围绕减轻企业负担，加大供给侧结构调整展开。“具体到二手房＂营改增＂工作，其实只是改革中一个很小的部分，但是因为它牵涉的范围比较广，与普通人关系紧密，所以监管部门也特别重视，总体原则是改征增值税后，税负不会有太大变化。”一位财税系统人士坦言。

　　２０１５年３月３０日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从２０１５年３月３１日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过５年（含５年）下调为超过２年（含２年）。

　　根据通知，购买超过２年（含２年）的普通住房免征营业税；购买不足２年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过２年（含２年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　值得注意的是，单纯从增值额这个方面计算，如果税率提高，那么相应的个人所承担的税费也是增加的，但是目前二手房是否按照建筑业１１％的适用税率来计征，官方仍未最后公布。目前税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。

　　不再增设新税率

　　目前增值税税率适用于一般纳税人的有１７％、１３％、１１％和６％共四档税率，小规模纳税人统一按３％的征收率计征。增值税已经有四档税率，不会因为＂营改增＂的完全启动再增设新税率，对一些因为税率变化而产生税负的行业，最大可能是采取简易征收的办法。在税率方面，由于房地产行业增值税税率基本确定为１１％，而营业税税率为５％，未来“营改增”后，二手房是否纳入这个税率体系，从而造成税负上升值得关注。