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划拨土地使用权，是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权具有合法性、无偿性、无期限性以及受限制性。
划拨土地使用权的特点
(1)取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准;
(2)取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一;
(3)使用的无期限性;
(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。
我国划拨国有土地使用权的规定是自 1990年国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的。此前都是无偿划拨取得土地的建设使用权的。1990年之后，建设用地使用权的取得就有有偿出让取得与无偿划拨取得的双轨制度。因此，基于不同方式取得的建设用地使用权的相应的房产的转让合同所适用的法律也就不同。
划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。
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