乡政府无权出让土地使用权，只有市县两级政府可以。

　　乡（镇）村企业的土地使用权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时，抵押权人若不是本集体经济组织投资设立的企业的，须办理集体土地征用和国有土地出让手续。拍卖或变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费，给付集体土地所有者（集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外），并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

　　乡镇企业用地使用权的抵押问题是实践中的一个难题。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，有两个要点。

　　其一，在为设定抵押而办理登记时，土地管理部门应当核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。这笔金额，实际上是抵押权人实现抵押权的一笔预期扣除额，也是未来的地产受让人将要支付的一笔成本。

　　其二，抵押权实现时，被抵押的土地使用权必须通过土地征用程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有土地使用权的办法，或办理土地出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有土地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些规定，实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现时，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

　　而且，即使是集体以外的单位或个人为受让人的，也不必一律套用“先征用后出让”的模式。按照《担保法》第55条第2款“……以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途”的规定，抵押权实现时，不论受让主体为何种性质，除办理了集体土地征用和国有土地出让手续的外，应该保持土地的集体所有和土地用途。也就是说，集体经济组织以外的受让人可以在不办理土地征用和缴纳出让金的情况下受让乡镇企业用地使用权。为此，该受让人可以采用一种类似“权利入股”的办法，将受让取得的厂房等建筑物所有权连同土地使用权投入该企业，同时取得该企业的一部分产权，从而使该企业成为受让人与集体经济组织合资或联营的乡（镇）、村企业（此时只需要办理企业变更登记，而不需要办理土地使用权变更登记）。当然，如果受让人受让取得该地产的目的是为了开展其他投资项目，则必须办理土地征用和国有土地使用权出让手续，并为此支付必要的成本。