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土地使用权抵押应当注意的相关问题

来源:互联网作者:未知时间:2018-01-29

  涉及到土地使用权抵押,首先应该注意以下几个法律问题:

  1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。

  国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。

  划拨国有土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时,应当从拍卖或变卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额或土地收益后,抵押权人方可优先受偿。外商投资企业场地使用权上抵押权实现,抵押权人的优先受偿权依划拨国有土地使用权抵押的有关规定处置。《担保法》第56条、《城市房地产管理法》第50条、《城市房地产抵押管理办法》第45条的规定表明,划拨国有土地使用权抵押实现时,必然发生划拨国有土地使用权转让。划拨国有土地使用权转让时,对符合出让条件的,应依法补办出让手续,并由受让人缴纳出让金;不具备出让条件的土地,如国家暂时无法或不需要以出让方式提供给土地使用者或根据城市规划不宜出让近期又不禁止转让的,可以不办理出让手续,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

  2、土地使用权抵押的前提。

  房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。

  3、抵押须有书面文件。

  土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。

  4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。

  在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

  5、保险问题。

  土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

  6、土地使用权抵押时,应办理登记手续。

  如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。

  7、土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。

  一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

  8、董事会(股东会)的决议。

  抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会或董事会同意抵押的决议。

  9、应请律师出具法律意见书。

  为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

  10、土地使用权抵押时应办理公证手续。

  因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

  11、处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。

  抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。

  12、抵押权的终结。

  土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

  13、土地是否有租赁的问题。

  租赁土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时,抵押权人应当继续履行原租赁土地使用权合同。《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第19条的规定表明出让国有土地使用权抵押后,出让国有土地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人,仍受原出让合同的约束。土地使用权主体因抵押权实现而发生变更后,土地使用权出让合同仍然有效,新的土地使用权人必须受该合同条款的约束。同样的,依《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条规定,抵押权实现时,租赁土地使用权合同随之转移。 这一点类似买卖不破租赁,或许可以成为抵押不破租赁。

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