广东“三旧改造”的积极意义

　　那么如何让本地农民运用自己的土地，为外来务工群体提供住房我认为广东的“三旧改造”是目前不多的一种积极尝试。这是国土资源部给的特殊政策，原来很多农民已在国家不允许的情况下，利用旧村镇、旧厂房、旧民居这类集体建设用地，高密度盖房。广东各地政府出了新政策，如果将这些违规建筑拆除重建，象征性地补交一些出让金和公益事业用地，政府就承认大产权。拆掉之后，可以盖商品房、写字楼，甚至工业用地也可以拆除出让。这打破了所有土地必须国家先征，然后招、拍、挂的程序，显然是对过去土地制度的一个突破。

　　但是这个政策也有它的问题。有很多城中村房子新盖，要全部拆除重建成本太高，没有积极性。怎么办现在政策规定是完全拆除重建，假定一个村子有200亩地，150亩是村民盖的密度很高的出租房，村里还有50亩集体建设用地，密度比较低。如果可以满足一定的改造条件，150亩的土地上比如说有300栋楼，只要拆掉比较矮的，将道路拓宽，道路不见得要直，像欧洲一样，只要消防车能通过就可以，就认可大产权，就可以使整个地段的价值改善。但谁愿意搬走呢首先要有余地，拆掉可以有地重盖。另外还得有钱，从改造之后就可以认大产权，甚至村里也有一部分的大产权。这样村集体就可以和村民商量，只进行简单的功能更新和局部改造，也能给大产权。这才是调动“三旧改造”全面推动的一个最根本条件。否则只会挑肥拣瘦，甚至低密度改造完了，高密度的地段今后就死掉了。

　　对于那些不像广东珠三角已经存在高密度住房的城中村地区，问题就比较简单。可以考虑政府征收50%土地公益用地，剩下50%给农民开发住房。十年之内出租、十年之后可以出售。对于广州、深圳已建的高密度小产权房，只要逐渐减少密度、提高基础设施建设和公共服务水平即可。只要改造达到一定标准，缴纳一部分的公益事业用地，不必全部要拆除重建，就可以给大产权。增值的收益会推动很多城中村积极改造，改造好之后是大产权，十年之内除了改造好之外，还要交一些出租屋所得税，十年之后可以慢慢上市，可以拿一些钱给农民工子弟建学校。深圳坪山地方政府搞了一个试验，政府确定一部分公益事业用地，剩下给村民开发。这就将政府、开发商直接拆迁的博弈改变了，过去是一户一户搞地，如果有钉子户就可能搞不动，或者用暴力手段，这很麻烦。

　　现在中国进行任何城中村改造，规划和审批程序繁琐。旧村改造要审批没有两三年下不来，有很多道关卡，未来一定要简化。中国经济面临下行压力，要通过有效的制度改革，给外来农民工，包括新进入城市的劳动力创造较好的条件，让他们先租得起房、后买得起房子，孩子能够上学，在城市定居，慢慢变成城市市民，增加消费，逐渐扭转中国目前不可持续的经济增长模式。

　　当然城中村和郊区村这样的土地改革，仍然不够缓解地方政府的财政压力。前面提到很多工业开发区，征地利用效率非常低。但随着城市的扩展，很多开发区的土地具有商业价值，这时就可将工业开发区逐年转化为商住用地。地方政府首先可以获得工业用地和商住用地之间的差价，商住房也可以增加税收，这些都可以填补地方政府在推行改革上的财政缺口。如果可以有效推动改革，房价问题很有希望。我觉得广东在“三旧方面”做了很好的探索。