三旧改造出新政：鼓励社会资本参与规范土地前期整理

　　南海区“三旧”改造又有新政策！

　　为鼓励社会资本参与三旧改造项目的土地前期整理，南海区出台了《“三旧”改造项目引入合作方开展土地前期整理的操作指引》，规范三旧改造项目引入合作方开展土地前期整理行为，明晰了出让收益补偿分配原则。

　　规范土地前期整理流程

　　《指引》主要是为拟通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的三旧改造项目（旧村居改造项目除外），以及因缺乏前期整理资金和经验需引入合作方开展土地前期整理工作的，作为土地权属人的村（居）集体经济组织提供操作引导。

　　《指引》对引入土地前期整理合作方的流程进行了规范，村（居）集体经济组织对拟引入合作方开展土地前期整理的项目地块，要先进行摸底调查，除了调查清楚地块范围、面积、权属等基本问题，还要对土地合同关系解除成本、前期整理可能存在的难点进行分析，估算土地前期整理成本费用，形成摸底调查报告。确定初步改造意向后，提出土地前期整理申请，征求规划意见，并编制《土地前期整理方案》。《方案》需经过镇（街道）审核，再通过村集体表决，才能提交镇（街道）集体资产管理交易平台公开招标选取合作方，最后签订协议。

　　而针对土地前期整理的各个环节，起草方还制定了7个详细的参考模板，“希望有利于各个镇（街道）开展工作，对土地前期整理工作的实施真正起到指导性和实践性作用。”南海区三旧办相关负责人表示。

　　明晰出让收益补偿分配

　　该负责人指出，此前南海区土地前期整理工作均是各镇（街道）、村集体、市场主体自行探索开展，难免出现考虑不周全之处。特别是村集体的土地出让收益分配方面，此前的项目大多未考虑溢价情况，部分项目由于土地前期整理时间跨度长，市场变化大，正式出让时出让价格远高于预期，产生高额溢价，进而造成村集体对此前的收益分配产生异议，产生不稳定因素。

　　为此，《指引》要求，村（居）集体经济组织开展土地前期整理时，必须确定土地出让收益补偿分配及溢价分配方案，以切实保障村（居）集体经济组织利益，维护社会稳定。

　　《指引》要求，村（居）集体经济组织编制的《土地前期整理方案》，必须明晰溢价的分配计算，村（居）集体经济组织获得溢价分配不得少于一定比例，溢价分配不得全部归土地前期整理合作方；溢价部分补偿收益中村（居）集体经济组织分配比例按“利益共享”、“溢价越高，村（居）集体经济组织收益和分配比例越大”的原则实行阶梯式累进分配；溢价分配应设置一定比例的封顶线，溢价超过封顶线后的收益，全额由村（居）集体经济组织分配。

　　溢价分配原则

　　底线原则。

　　村（居）集体经济组织获得溢价分配不得少于一定比例，溢价分配不得全部归土地前期整理合作方。

　　阶梯式累进分配原则。

　　溢价部分补偿收益中村（居）集体经济组织分配比例按“利益共享”、“溢价越高，村（居）集体经济组织收益和分配比例越大”的原则实行阶梯式累进分配。

　　封顶原则。

　　溢价分配应设置一定比例的封顶线，溢价超过封顶线后的收益，全额由村（居）集体经济组织分配。

　　各镇（街道）可在上述原则的基础上制定符合本镇（街道）实际情况的溢价分配指导意见，具体溢价分配比例根据“一村一策”原则由村（居）集体经济组织表决后决定。

　　此外，《指引》还明确了土地前期整理期限，从双方签署《土地前期整理协议》之日起至项目土地达到出让交付使用条件时止，一般不超过两年。