核心内容：建设工程承包人的优先受偿权属于物权，优先于其他债权清偿。那么什么是建设工程合同承包人优先受偿权？下文，房地产法律咨询网为大家详细介绍，希望对大家有所帮助。

　　什么是建设工程合同承包人优先受偿权？

　　建设工程承包人的优先受偿权属于物权，优先于其他债权清偿。对于这一点，已有共识。承包人优先受偿权应是一种法定优先权。其理由在于：这既体现了合同第286条的立法目的，也被我国法律和司法解释已肯定，如2002年6月最高人民法院发布的《关于建设工程价款成先受偿权问题的批复》。我国在特别法上对优先权已有所规定：如我国企业破产法中职工工资的优先权制度;民用航空器法中救护费用的航空器优先权规定。合同法第286条承包人优先受偿权的规定，已经成为我国民商事立法中优先权法律制度的一个新的开端。

　　行使承包人优先受偿权要注意什么？

　　1、承包人优先受偿权两个以上的次序。

　　最高人民法院《批复》对于两个以上承包人对同一建设工程享有工程价款优先受偿权的情形没有规定。笔者认为根据“时序先后决定次序先后”的原则，应以优先权成立先后决定其受偿顺序，即成立在先者优先受偿。

　　2、承包人优先受偿权成立时间的确定。

　　承包人优先受偿权担保的债权为基于建设工程合同所生的债权主，此项债权在承包人与发包人订立合同时即已发生，但工程价款通常于工程交付或完成时，才能请求给付。简言之，承包人优先受偿权成立于债权未受清偿时。

　　3、承包人优先受偿权的建设工程价款的范围。

　　在实践中，狭义范围论者认为优先受偿的范围仅限于工人工资，而广义范围论者则认为，包括承包人施工报酬、所投入材料和因施工所垫资费用，及依合同发生的损害赔偿。笔者认为上述两种观点都有其片面性。笔者认为，应在广义范围内排出承包人的垫资和损害赔偿金。因为未用到工程中的垫资属于企业间的违法借款行为，显然不能受合同法第286条款的保护;投入工程中去的垫资完全可以纳入“工程价款”的范围优先受偿。对于承包人依合同向发包人主张的损害赔偿(赔偿金、违约金等)因其不涉及到社会公益，不应包括在内。

　　4、承包人优先受偿权例外的行使。

　　根据合同法第286条的规定，承包人优先受偿权所及标的物的范围应不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。

　　所谓“不宜折价、拍卖”的建设工程，应当解释为法律禁止流通物。包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施;公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口，及公共图书馆、公共博物馆等。可以概括为，基础设施、公用事业等关系到社会公共利益、公众安全的项目，比如，电信枢纽、军事项目等，而国家机关的员工宿舍就不属于公有物。不过这些建设工程虽然不宜拍卖或折价，但如果这些工程可以用来经营，并能取得经济效益，承包人可以要求以其经营所得优先偿还建设工程的价款，如高速公路所收取的通行费等。

　　5、优先受偿权行使的非诉方式。

　　按照合同法第286条的规定，承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以直接申请人民法院将该工程依法拍卖。值得注意的是，这里规定的不是“提起诉讼”，而是“申请法院拍卖”。即优先权的行使方式，为“对物诉讼”，即向法院直接申请执行优先权。若发包人就优先权是否成立及是否符合执行条件提出异议的，就应当中止执行程序。在这种情形下，承包人可以另外提起确认之诉，以确认优先权是否成立。

　　6、购房消费者对承包人优先受偿权的限制。

　　如果所建设工程为商品房，且在竣工之前发包人(开发商)已经与消费者订立商品房买卖(预售)合同，在发包人拖欠工程款时，就可能发生承包人的优先受偿权与受法律特别保护的消费者权利之间的冲突。在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，法定优先权已归于消灭，不必多谈。在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在优先权的标的物范围内，这就需要充分权衡这两种权利和利益的优先性。消费者购买商品房是一种生存的权利，显然消费者的生存利益应当优先。如果允许承包人行使优先权，就相当于用消费者的资金清偿开发商的债务，而开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，则严重违背消费者权益保护法的立法宗旨，也背离了合同法第286条的立法本意。所以，在消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权应受到限制。