核心内容：下文为您整理了相关案例具体介绍关于如何在房屋买卖纠纷中依法适用定金罚则的知识，供大家参考。

　　基本案情

　　原告：王某某和黄某某系夫妻关系

　　被告：刘某某和何某某系夫妻关系

　　原告夫妇在网上见到被告夫妇发布的二手房出售信息后，便电话联系到二被告实地查看了房屋。经口头协商，原告夫妇表示愿意购房，并于2010年7月31日向二被告支付10万元买房定金。被告刘某某即出具收据写明“收到购房定金10万元”字样。同年8月4日，被告刘某某在其搜狐邮箱里见到原告方发送的二手房买卖合同样本后，立即回信“合同内容异议太多，还需面谈。”此后，双方因在售房价格问题上产生争议，一直未能订立书面房屋买卖合同。原告于2012年7月起诉至人民法院，以被告方将只值150万元左右的房屋以220万元高价出售，明显无意售房却一味拖延为由，请求判令二被告双倍返还定金20万元。

　　问题提出

　　1、本案中原、被告间的定金合同是否已有效成立？

　　2、本案中原告能否依法适用定金罚则要求被告双倍返还定金20万元？

　　律师据法答疑

　　首先，定金作为一种债的担保方式，是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。目前我国《担保法》第89条和《合同法》第115条均规定了定金担保及定金罚则，即“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，可知该定金兼有证约定金、违约定金、解约定金的法律性质，即除当事人另有约定，定金一般情况下均会具有证约效力、预先给付和抵销效力和担保效力。同时，根据《担保法》第90条、第91条之规定，定金合同除应当具备合同有效成立的一般条件外，还须具备有定金的实际支付、主合同有效、定金数额不得超过主合同标的额的20%等法律条件。

　　其次，本案双方当事人虽然口头协商房屋转让相关事宜但并未签订书面房屋买卖协议，所以，根据我国《担保法》第90条：“定金合同从实际交付定金之日起生效。”之规定可知，定金合同为实践性合同，其成立不仅应有当事人订立定金担保的合意，而且应有定金的实际交付行为。原告方已于2010年8月4日支付被告方定金10万元，且被告刘某某出具的收据写明“收到购房定金10万元”字样，虽然无法确定房屋转让交易价格，但无论是原告方主张“房屋只值150万元左右”，还是被告方辩称“双方口头约定房屋售价220万元”，可知原告方支付购房定金10万元均未超过涉案房屋争议交易价款的20%且已实际交付，故本案中原告与被告之间已形成定金合同法律关系。

　　最后，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>

　　若干问题的解释》（以下简称“担保法司法解释”）第118条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，可知被告刘某某出具“收到购房定金10万元”收据，确认了双方口头约定定金事实及原告方所支付的10万元的定金性质，且从本案实际情况分析，该10万元定金符合《担保法司法解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”所规定的立约定金情形，即为确保主合同正式成立而在缔约前交付的定金，一方当事人拒绝订立主合同的，则适用该法条规定的定金罚则。故双方当事人均有权主张定金权利，但因本案原被告双方均无证据证明其已对涉案房屋转让价格达成一致意见，或因对方恶意违约而致书面房屋转让合同无法签订，故本案原告无法适用定金罚则要求被告双倍返还定金。

　　综上所述，定金合同是从合同、实践性合同，按照我国《担保法》、《合同法》及《担保法司法解释》中关于定金的相关法律规定，可知本案双方当事人之间存在立约定金合同且定金已实际支付，虽然原告夫妇主张适用定金罚则，但不能提供充分的证据证明原、被告双方就房屋买卖价格等合同主要条款达成一致意见，也不能证明对方存在恶意违约，拒绝订立房屋买卖合同，应依法承担举证不能的不利后果，即本案虽然定金合同已经成立，但不能适用定金罚则。