无论是商品房预售还是现售，只有五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才具有法律效力，这样才能保障购房人取得完整的商品房产权。下面我就为你们讲讲商品房销售应该具备哪些条件？商品房销售定金与订金的区别是什么？

　　商品房销售应该具备哪些条件

　　进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在各种条件中为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。“五证”是指房地产开发企业销售商品房应具备的基本的五项条件。

　　商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。出售商品房需要取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。要取得验收合格证书。还必须经过建设管理部门的审核。

　　当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；或者持有建设工程规划许可证和施工许可证；并且能按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总的25％以上，并已确定工程进度和竣工日期。只有达到上述的条件才有资格可以申请商品房销售许可证。

　　商品房销售定金与订金的区别

　　商品房销售定金指的是为担保房屋买卖双方履行合同义务，而由一方支付一定数额的财产作为担保，担保合同的履行。定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。如发生违约，则适用定金罚则。即：如果支付定金的一方违约，不得要求返还定金；如果接受定金的一方违约，要双倍返还定金。

　　商品房销售订金指的是为了使房屋买卖合同顺利履行，而由购房人向卖房人预先支付的一定数额的资金作业预付款，先期保障卖房人的一部分利益。订金只具有预付款性质，不具有担保性质，不适用定金罚则。即：即使发生合同违约，卖房人也应当返还订金，卖房人有损失的，可以另行主张违约金或者损害赔偿。